Rene Maat
Rene Maat
RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs
Fiscale maatregelen/plannen aanpak leegstand kantorenmarkt Uit een brief van 28 april jl. van de minister voor Infrastructuur en Milieu blijkt dat ook politiek Den Haag zich steeds meer zorgen gaat maken over de toenemende leegstand van kantoren. In de brief wordt met name aangegeven hoe, en of fiscale maatregelen zouden kunnen bijdragen aan het opheffen/beperken van het leegstandsprobleem. Daartoe gaat de minister in op allerlei ideeën van politici die “grosso modo” zijn in te delen in maatregelen die leegstand bestraffen en maatregelen die leiden tot een lagere fiscale heffing vermits er maar wordt herontwikkeld. Over het bestraffen van leegstand is de staatssecretaris gelukkig helder. Daar ziet zij geen reden toe – alsof een ondernemer/belegger überhaupt al bewust zijn leegstaande pand niet verhuurt. Wat betreft maatregelen die belonend zijn biedt de brief weinig nieuws. Voor de winstbelastingen wordt bijvoorbeeld gesteld dat het onder voorwaarden mogelijk is een pand af te waarderen naar de lagere bedrijfswaarde. Dat is “grosso modo” voor een beleggingspand de waarde vrij op naam. Maar goed, dat is een mogelijkheid die al jaren bestaat en dus niet echt gekwalificeerd kan worden als additionele maatregel, nog even los van de vraag of je als belegger de lagere waarde van je pand ook zichtbaar wenst te maken. Althans banken en dergelijke willen daar nog wel eens op aanslaan. Voor de btw lijkt alleen het voorstel om de zogenaamde integratieheffing af te schaffen mij interessant. Althans om de leegstand van kantoren, gedeeltelijk, op te heffen zal bestaand vastgoed moeten worden herontwikkeld naar functies waaraan in de huidige markt nog wel behoefte is, met name wonen. Door het bestaan van de integratieheffing kan een dergelijke herontwikkeling – bij toekomstig btw-vrij gebruik zoals verhuur van woningen, met name als de buitenkant van een gebouw ook nog flink wordt aangepakt – op het einde van de verbouwing een behoorlijke fiscale zure appel opleveren. Je mag tijdens de bouw de btw over de bouwkosten weliswaar aftrekken maar krijgt aan het eind van de rit bij ingebruikname een forse btw-claim ter grootte van 19 procent van de hele, geactualiseerde, kostprijs van het gebouw – inclusief ondergrond – aan de broek. Kortom op zijn zachtst gezegd biedt de fiscaliteit hier nou niet bepaald een “incentive” voor herontwikkeling (bij toekomstig btw-vrijgesteld gebruik). Ik denk dat het een bijzonder goed idee kan zijn om bijvoorbeeld, al dan niet tijdelijk, de integratieheffing uit de Nederlandse btw-wetgeving te schrappen. In dat geval wordt een ondernemer die een kantoor verbouwt tot woningen voor de eigen verhuur enkel geconfronteerd met de niet-aftrekbare btw over de verbouwingskosten, in plaats van over de hele kostprijs van het pand. De last van de niet-aftrekbare btw over de verbouwingskosten zou nog verder beperkt kunnen worden door bijvoorbeeld de tijdelijke maatregel die voorziet in een btw-tarief van 6 procent in plaats van 19 procent voor arbeidsloon ter zake van verbouwingen van woningen te verlengen tot na 1 juli a.s. Daartoe zou het besluit nog wel zodanig aangepast moeten worden dat de regeling ook geldt ingeval het eindresultaat – aan het begin van de verbouwing is er immers nog sprake van een kantoor – van de verbouwing een woning is. Overigens vermoed ik dat dat waarschijnlijk volgens Europees recht niet mogelijk zal zijn. Ik denk dat daarmee twee vliegen in één klap kunnen worden platgeslagen, namelijk het niet langer fiscaal onnodig belemmeren van maatschappelijk wenselijke transformaties van kantoren in woningen, terwijl er daarnaast een mooi alternatief komt voor de aannemerij die toch al niet overloopt qua werkvoorraad. Ik krijg echter het idee dat dit het toch niet gaat worden gezien de slotzin van de paragraaf in de brief van de minister waarin het mogelijk schrappen van integratieheffing wordt besproken: “Daaraan zijn echter forse budgettaire consequenties verbonden, te weten ongeveer 100 miljoen euro op jaarbasis.” Ik krijg hierbij een penny wise, pound foolish-gevoel.
Rene Maat
Nicolien Vroonhoven-Kok
Henk Jagersma
Anne-Marie Klijn
